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Autore: CRISTIANO BENATI 13 feb, 2017

 Il  Fisco si ravvede e amplia i   benefici “prima casa” . L’agevolazione per l’ acquisto   della prima casa non si “perde” nel caso di   vendita   effettuata prima del decorso del termine di 5 anni dalla data dell’acquisto, se il contribuente   costruisce su un proprio terreno   un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla cessione della precedente casa.

Sono queste le nuove indicazioni dell’agenzia delle Entrate, contenute nella   risoluzione 13/E   del 26 gennaio 2017, che, rivedendo precedenti chiarimenti, si adegua ai principi espressi dai giudici di legittimità.

Per la Cassazione, per impedire la decadenza dell’agevolazione “prima casa”, ciò che rileva è l’edificazione di un immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla cessione infraquinquennale del precedente immobile.

Per conservare i benefici fiscali, il contribuente, entro un anno dall’alienazione del primo immobile per il quale ne aveva usufruito, deve realizzare su un proprio terreno un fabbricato, dando concreta attuazione al proposito di avervi effettivamente la propria abitazione principale (sentenza n. 24253 del 27 novembre 2015).

Questi principi sono stati ribaditi ulteriormente nelle sentenze della Suprema Corte n. 18214 del 16 settembre 2016 e n. 13550 del 1° luglio 2016, nelle quali la Corte di Cassazione ha affermato che «deve ritenersi che abbia soddisfatto l’onere di legge il contribuente che, entro un anno dall’alienazione del primo immobile per il quale ne aveva fruito, abbia a realizzare su un proprio terreno un fabbricato, dando poi concreta attuazione al proposito di adibirvi effettivamente la propria abitazione principale. E ciò a prescindere dall’epoca di acquisto di detto terreno».

Sulla base del costante orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità, l’agenzia delle Entrate ritiene che nel caso in cui venga alienato l’immobile acquistato con i benefici prima casa, la costruzione di un immobile ad uso abitativo, classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione, su un terreno di cui era proprietario il contribuente al momento dell’alienazione dell’immobile agevolato, evita la decadenza dal beneficio fiscale. Al riguardo, si ricorda che i benefici fiscali sulla prima casa spettano a condizione che si tratti di casa di categoria catastale classificata o classificabile nelle categorie catastali diverse dalle seguenti: A/1 - abitazioni di tipo signorile; A/8 - abitazioni in ville; A/9 - castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

Nella stessa risoluzione, l’agenzia delle Entrate, intende mettere lo stop alle liti in corso, invitando gli uffici a riesaminare le controversie pendenti in materia e, se l’attività non è conforme ai principi espressi dalla Cassazione, gli stessi uffici devono abbandonare la pretesa tributaria, se non sono sostenibili altre questioni.

Autore: CRISTIANO BENATI 13 feb, 2017
Tutto confermato per gli oneri detraibili (Od) da indicare nell’apposita sezione della certificazione unica 2017 nei punti che vanno dal 341 al 352.
Si tratta di importi il cui riconoscimento ha determinato a favore del sostituito una detrazione di imposta del 19% o del 26 per cento. A differenza degli oneri deducibili, che abbattono l’imponibile fiscale del percipiente, gli oneri detraibili si trasformano in una detrazione che riduce direttamente l’imposta. La lista degli Od che permettono al contribuente di fruire di una detrazione del 19% è contenuta nella tabella “A”, in calce alle istruzioni, mentre quelli da cui scaturisce una facilitazione del 26% è nella tabella “B”. È possibile per il contribuente detrarre il 19% dell’imposta a fronte di spese sanitarie per la parte che eccede i 129,11 euro.  
Le spese per la casa  
Tra i più popolari, spunta sicuramente la detrazione concessa a fronte degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro, relativi a mutui garantiti da ipoteca su immobili acquistati come unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso. L’acquisto della casa deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo.  
Ricordiamo che, per abitazione principale, si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.  
Se il contatto di mutuo è cointestato, il limite di 4.000 euro deve intendersi complessivo. Per i mutui intestati a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi. Per i coniugi fiscalmente a carico, la quota viene usufruita per intero dal soggetto che lo ha in carico.
Danno diritto alla detrazione del 19% anche i compensi (a prescindere dalla loro denominazione) corrisposti a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La facilitazione è concedibile per un importo non superiore a mille euro per ogni anno
Animali domestici  
Danno diritto alla detrazione del 19%, le spese veterinarie, fino all’importo di 387,34 euro, ma limitatamente alla parte che eccede 129,11 euro nonché quelle funebri sostenute in dipendenza della morte di persone, per importo non superiore a 1.550 euro per ognuna di esse.  
Nella certificazione unica, il punto 368 è riservato all’indicazione dell’importo complessivo delle detrazioni, derivante dagli oneri detraibili i quali vanno dettagliatamente inseriti nelle caselle 342, 344, 346, 348, 350 e 352. La casella 368 è destinata a evidenziare anche la detrazione forfettaria relativa al mantenimento del cane guida. Per questo tipo di detrazione si deve fornire un’indicazione nell’annotazione “AP”. Ricordiamo, inoltre, che per la detrazione relativa al cane guida esiste una limitazione. La normativa prevede, infatti, che i non vedenti possano acquistare un solo cane ogni 4 anni.
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Autore: CRISTIANO BENATI 13 feb, 2017

 Il  Fisco si ravvede e amplia i   benefici “prima casa” . L’agevolazione per l’ acquisto   della prima casa non si “perde” nel caso di   vendita   effettuata prima del decorso del termine di 5 anni dalla data dell’acquisto, se il contribuente   costruisce su un proprio terreno   un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla cessione della precedente casa.

Sono queste le nuove indicazioni dell’agenzia delle Entrate, contenute nella   risoluzione 13/E   del 26 gennaio 2017, che, rivedendo precedenti chiarimenti, si adegua ai principi espressi dai giudici di legittimità.

Per la Cassazione, per impedire la decadenza dell’agevolazione “prima casa”, ciò che rileva è l’edificazione di un immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla cessione infraquinquennale del precedente immobile.

Per conservare i benefici fiscali, il contribuente, entro un anno dall’alienazione del primo immobile per il quale ne aveva usufruito, deve realizzare su un proprio terreno un fabbricato, dando concreta attuazione al proposito di avervi effettivamente la propria abitazione principale (sentenza n. 24253 del 27 novembre 2015).

Questi principi sono stati ribaditi ulteriormente nelle sentenze della Suprema Corte n. 18214 del 16 settembre 2016 e n. 13550 del 1° luglio 2016, nelle quali la Corte di Cassazione ha affermato che «deve ritenersi che abbia soddisfatto l’onere di legge il contribuente che, entro un anno dall’alienazione del primo immobile per il quale ne aveva fruito, abbia a realizzare su un proprio terreno un fabbricato, dando poi concreta attuazione al proposito di adibirvi effettivamente la propria abitazione principale. E ciò a prescindere dall’epoca di acquisto di detto terreno».

Sulla base del costante orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità, l’agenzia delle Entrate ritiene che nel caso in cui venga alienato l’immobile acquistato con i benefici prima casa, la costruzione di un immobile ad uso abitativo, classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione, su un terreno di cui era proprietario il contribuente al momento dell’alienazione dell’immobile agevolato, evita la decadenza dal beneficio fiscale. Al riguardo, si ricorda che i benefici fiscali sulla prima casa spettano a condizione che si tratti di casa di categoria catastale classificata o classificabile nelle categorie catastali diverse dalle seguenti: A/1 - abitazioni di tipo signorile; A/8 - abitazioni in ville; A/9 - castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

Nella stessa risoluzione, l’agenzia delle Entrate, intende mettere lo stop alle liti in corso, invitando gli uffici a riesaminare le controversie pendenti in materia e, se l’attività non è conforme ai principi espressi dalla Cassazione, gli stessi uffici devono abbandonare la pretesa tributaria, se non sono sostenibili altre questioni.

Autore: CRISTIANO BENATI 13 feb, 2017
Tutto confermato per gli oneri detraibili (Od) da indicare nell’apposita sezione della certificazione unica 2017 nei punti che vanno dal 341 al 352.
Si tratta di importi il cui riconoscimento ha determinato a favore del sostituito una detrazione di imposta del 19% o del 26 per cento. A differenza degli oneri deducibili, che abbattono l’imponibile fiscale del percipiente, gli oneri detraibili si trasformano in una detrazione che riduce direttamente l’imposta. La lista degli Od che permettono al contribuente di fruire di una detrazione del 19% è contenuta nella tabella “A”, in calce alle istruzioni, mentre quelli da cui scaturisce una facilitazione del 26% è nella tabella “B”. È possibile per il contribuente detrarre il 19% dell’imposta a fronte di spese sanitarie per la parte che eccede i 129,11 euro.  
Le spese per la casa  
Tra i più popolari, spunta sicuramente la detrazione concessa a fronte degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro, relativi a mutui garantiti da ipoteca su immobili acquistati come unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso. L’acquisto della casa deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo.  
Ricordiamo che, per abitazione principale, si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.  
Se il contatto di mutuo è cointestato, il limite di 4.000 euro deve intendersi complessivo. Per i mutui intestati a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi. Per i coniugi fiscalmente a carico, la quota viene usufruita per intero dal soggetto che lo ha in carico.
Danno diritto alla detrazione del 19% anche i compensi (a prescindere dalla loro denominazione) corrisposti a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La facilitazione è concedibile per un importo non superiore a mille euro per ogni anno
Animali domestici  
Danno diritto alla detrazione del 19%, le spese veterinarie, fino all’importo di 387,34 euro, ma limitatamente alla parte che eccede 129,11 euro nonché quelle funebri sostenute in dipendenza della morte di persone, per importo non superiore a 1.550 euro per ognuna di esse.  
Nella certificazione unica, il punto 368 è riservato all’indicazione dell’importo complessivo delle detrazioni, derivante dagli oneri detraibili i quali vanno dettagliatamente inseriti nelle caselle 342, 344, 346, 348, 350 e 352. La casella 368 è destinata a evidenziare anche la detrazione forfettaria relativa al mantenimento del cane guida. Per questo tipo di detrazione si deve fornire un’indicazione nell’annotazione “AP”. Ricordiamo, inoltre, che per la detrazione relativa al cane guida esiste una limitazione. La normativa prevede, infatti, che i non vedenti possano acquistare un solo cane ogni 4 anni.
Autore: CRISTIANO BENATI 13 feb, 2017

Con il mercato in risalita, riprende appeal anche la soluzione della nuda proprietà. Quel contratto in cui si compra un immobile, lasciandone però l’usufrutto, ossia, semplificando, il diritto di abitarci, a chi già lo occupa. Un segmento di nicchia, che copre circa il 5% sul totale delle compravendite, ma con punte comprese fra il 7 e il 10% a Milano, Roma e Torino; e che può rivelarsi un investimento azzeccato ora che i valori immobiliari si sono sgonfiati rispetto al passato, soprattutto se si riesce a mettere le mani su appartamenti centrali e di buona qualità.

Da parte dei potenziali venditori ci sono ancora forti resistenze culturali all’idea di privarsi della proprietà dell’abitazione. «Ma in tanti decidono per quest’operazione, magari per pagare una badante senza problemi, per aiutare i i figli nell’acquisto della prima casa, o semplicemente perché senza eredi», spiega Omar Confalonieri, amministratore delegato dell’agenzia specializzata CasaNuda.it, con sede a Milano, attiva anche in altre città del Centro-Nord. E il mercato degli acquirenti sembra esserci. «Negli ultimi tre anni la domanda è cresciuta in media del 35%, con picchi da regioni come Veneto (+45%), Liguria (+44%) e Toscana (+38%) – testimonia Luca Rossetto, amministratore delegato del portale Casa.it –. È un mercato praticamente inesistente in provincia, ma che funziona soprattutto nel centro delle principali città, per un mix di fattori demografici e immobiliari. Infatti, queste sono le zone con la maggior concentrazione di anziani che ormai vivono soli e che, in questo modo, possono ottenere liquidità. Allo stesso tempo, sono persone che spesso vivono in appartamenti ampi, con stanze grandi, che fanno gola sia all’investitore puro, che potrebbe anche decidere di frazionarli in futuro, sia a quello mosso dallo scopo abitativo, che vuole magari lasciare l’alloggio a disposizione per i figli». Non a caso, da un report di Tecnocasa relativo al 2016, emerge che in cima alle preferenze dei pezzi acquistati con la nuda proprietà figura il quadrilocale, con una quota del 34 per cento. Soltanto un anno prima era il trilocale, con il 45 per cento.

Sul fronte dell’investitore, ad attirare sono soprattutto lo sconto rispetto al prezzo di mercato e i vantaggi fiscali. «Il primo aspetto da tenere a mente è che si tratta di un acquisto fatto ragionando sul lungo periodo. Ma uno dei benefici di questa operazione è che il valore sale costantemente anche se il mercato resta debole, perché man mano che l’usufruttuario invecchia il valore della nuda proprietà aumenta», aggiunge Confalonieri. Il vantaggio fiscale è che la base imponibile su cui è calcolata l’imposta di registro è solo la quota di proprietà assegnata alla proprietà sulla base di apposite tabelle ministeriali, appena aggiornate con il nuovo anno. Questa varia in funzione delle durata: può esserci un termine stabilito dalle parti (soluzione meno usata) oppure la cosiddetta “riserva vitalizia”, cioè fino alla permanenza in vita di chi abita. Restando su quest’ultimo caso, oggi il valore della nuda proprietà è fissato al 65% per un venditore di 75 anni, che sale al 75% quando il venditore supera gli 80 anni e passa all’85% dopo gli 87 anni. Queste proporzioni, in teoria, possono essere mutuate sul piano della trattativa commerciale, per stabilire ad esempio che un venditore 75enne debba concedere uno sconto del 35% rispetto all’ipotetico prezzo pieno commerciale. Ma la pratica è molto meno rigida. E ascoltando gli operatori, si comprende come in realtà si possano spuntare valori ancora più bassi.

«Intanto le tabelle non sono precise perché non fanno differenza tra uomini e donne, mentre invece il genere influisce sensibilmente sull’aspettativa di vita – precisa Roberto Trevisio, titolare dell’agenzia specializzata torinese Viager e autore di seminari sul tema per la Fimaa –. In ogni caso, chi vende deve essere consapevole che l’investitore ha diverse alternative. Se compra per abitare, c’è abbondanza di offerta su tutte le fasce di prezzo. Se investe, potrebbe acquistare un alloggio occupato e già in questo modo, in media, otterrebbe uno sconto del 30% rispetto al valore pieno. Pagherebbe più tasse e potrebbe esporsi al rischio morosità, ma avrebbe il ritorno dei canoni di affitto. Inoltre, va aggiunto che la nuda proprietà, essendo destinata a un godimento futuro, darà in mano al compratore un oggetto comunque più vetusto, benché tenuto bene. Quindi, se davvero si vuole concludere l’affare, l'offerente deve accettare uno sconto di almeno il 50%, che può arrivare anche al 70% se particolarmente giovane. Allo stesso tempo, anche i soggetti più anziani non dovrebbero pretendere più del 70% del valore commerciale, a prescindere da quale sia l’indicazione delle tabelle».

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