La Nuda Proprietà Cresce Per i Grandi Tagli

  • Autore: CRISTIANO BENATI
  • 13 feb, 2017

Lo sconto sui prezzi già bassi fa salire la domanda nelle città

Con il mercato in risalita, riprende appeal anche la soluzione della nuda proprietà. Quel contratto in cui si compra un immobile, lasciandone però l’usufrutto, ossia, semplificando, il diritto di abitarci, a chi già lo occupa. Un segmento di nicchia, che copre circa il 5% sul totale delle compravendite, ma con punte comprese fra il 7 e il 10% a Milano, Roma e Torino; e che può rivelarsi un investimento azzeccato ora che i valori immobiliari si sono sgonfiati rispetto al passato, soprattutto se si riesce a mettere le mani su appartamenti centrali e di buona qualità.

Da parte dei potenziali venditori ci sono ancora forti resistenze culturali all’idea di privarsi della proprietà dell’abitazione. «Ma in tanti decidono per quest’operazione, magari per pagare una badante senza problemi, per aiutare i i figli nell’acquisto della prima casa, o semplicemente perché senza eredi», spiega Omar Confalonieri, amministratore delegato dell’agenzia specializzata CasaNuda.it, con sede a Milano, attiva anche in altre città del Centro-Nord. E il mercato degli acquirenti sembra esserci. «Negli ultimi tre anni la domanda è cresciuta in media del 35%, con picchi da regioni come Veneto (+45%), Liguria (+44%) e Toscana (+38%) – testimonia Luca Rossetto, amministratore delegato del portale Casa.it –. È un mercato praticamente inesistente in provincia, ma che funziona soprattutto nel centro delle principali città, per un mix di fattori demografici e immobiliari. Infatti, queste sono le zone con la maggior concentrazione di anziani che ormai vivono soli e che, in questo modo, possono ottenere liquidità. Allo stesso tempo, sono persone che spesso vivono in appartamenti ampi, con stanze grandi, che fanno gola sia all’investitore puro, che potrebbe anche decidere di frazionarli in futuro, sia a quello mosso dallo scopo abitativo, che vuole magari lasciare l’alloggio a disposizione per i figli». Non a caso, da un report di Tecnocasa relativo al 2016, emerge che in cima alle preferenze dei pezzi acquistati con la nuda proprietà figura il quadrilocale, con una quota del 34 per cento. Soltanto un anno prima era il trilocale, con il 45 per cento.

Sul fronte dell’investitore, ad attirare sono soprattutto lo sconto rispetto al prezzo di mercato e i vantaggi fiscali. «Il primo aspetto da tenere a mente è che si tratta di un acquisto fatto ragionando sul lungo periodo. Ma uno dei benefici di questa operazione è che il valore sale costantemente anche se il mercato resta debole, perché man mano che l’usufruttuario invecchia il valore della nuda proprietà aumenta», aggiunge Confalonieri. Il vantaggio fiscale è che la base imponibile su cui è calcolata l’imposta di registro è solo la quota di proprietà assegnata alla proprietà sulla base di apposite tabelle ministeriali, appena aggiornate con il nuovo anno. Questa varia in funzione delle durata: può esserci un termine stabilito dalle parti (soluzione meno usata) oppure la cosiddetta “riserva vitalizia”, cioè fino alla permanenza in vita di chi abita. Restando su quest’ultimo caso, oggi il valore della nuda proprietà è fissato al 65% per un venditore di 75 anni, che sale al 75% quando il venditore supera gli 80 anni e passa all’85% dopo gli 87 anni. Queste proporzioni, in teoria, possono essere mutuate sul piano della trattativa commerciale, per stabilire ad esempio che un venditore 75enne debba concedere uno sconto del 35% rispetto all’ipotetico prezzo pieno commerciale. Ma la pratica è molto meno rigida. E ascoltando gli operatori, si comprende come in realtà si possano spuntare valori ancora più bassi.

«Intanto le tabelle non sono precise perché non fanno differenza tra uomini e donne, mentre invece il genere influisce sensibilmente sull’aspettativa di vita – precisa Roberto Trevisio, titolare dell’agenzia specializzata torinese Viager e autore di seminari sul tema per la Fimaa –. In ogni caso, chi vende deve essere consapevole che l’investitore ha diverse alternative. Se compra per abitare, c’è abbondanza di offerta su tutte le fasce di prezzo. Se investe, potrebbe acquistare un alloggio occupato e già in questo modo, in media, otterrebbe uno sconto del 30% rispetto al valore pieno. Pagherebbe più tasse e potrebbe esporsi al rischio morosità, ma avrebbe il ritorno dei canoni di affitto. Inoltre, va aggiunto che la nuda proprietà, essendo destinata a un godimento futuro, darà in mano al compratore un oggetto comunque più vetusto, benché tenuto bene. Quindi, se davvero si vuole concludere l’affare, l'offerente deve accettare uno sconto di almeno il 50%, che può arrivare anche al 70% se particolarmente giovane. Allo stesso tempo, anche i soggetti più anziani non dovrebbero pretendere più del 70% del valore commerciale, a prescindere da quale sia l’indicazione delle tabelle».

Autore: CRISTIANO BENATI 13 feb, 2017

 Il  Fisco si ravvede e amplia i   benefici “prima casa” . L’agevolazione per l’ acquisto   della prima casa non si “perde” nel caso di   vendita   effettuata prima del decorso del termine di 5 anni dalla data dell’acquisto, se il contribuente   costruisce su un proprio terreno   un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla cessione della precedente casa.

Sono queste le nuove indicazioni dell’agenzia delle Entrate, contenute nella   risoluzione 13/E   del 26 gennaio 2017, che, rivedendo precedenti chiarimenti, si adegua ai principi espressi dai giudici di legittimità.

Per la Cassazione, per impedire la decadenza dell’agevolazione “prima casa”, ciò che rileva è l’edificazione di un immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla cessione infraquinquennale del precedente immobile.

Per conservare i benefici fiscali, il contribuente, entro un anno dall’alienazione del primo immobile per il quale ne aveva usufruito, deve realizzare su un proprio terreno un fabbricato, dando concreta attuazione al proposito di avervi effettivamente la propria abitazione principale (sentenza n. 24253 del 27 novembre 2015).

Questi principi sono stati ribaditi ulteriormente nelle sentenze della Suprema Corte n. 18214 del 16 settembre 2016 e n. 13550 del 1° luglio 2016, nelle quali la Corte di Cassazione ha affermato che «deve ritenersi che abbia soddisfatto l’onere di legge il contribuente che, entro un anno dall’alienazione del primo immobile per il quale ne aveva fruito, abbia a realizzare su un proprio terreno un fabbricato, dando poi concreta attuazione al proposito di adibirvi effettivamente la propria abitazione principale. E ciò a prescindere dall’epoca di acquisto di detto terreno».

Sulla base del costante orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità, l’agenzia delle Entrate ritiene che nel caso in cui venga alienato l’immobile acquistato con i benefici prima casa, la costruzione di un immobile ad uso abitativo, classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione, su un terreno di cui era proprietario il contribuente al momento dell’alienazione dell’immobile agevolato, evita la decadenza dal beneficio fiscale. Al riguardo, si ricorda che i benefici fiscali sulla prima casa spettano a condizione che si tratti di casa di categoria catastale classificata o classificabile nelle categorie catastali diverse dalle seguenti: A/1 - abitazioni di tipo signorile; A/8 - abitazioni in ville; A/9 - castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

Nella stessa risoluzione, l’agenzia delle Entrate, intende mettere lo stop alle liti in corso, invitando gli uffici a riesaminare le controversie pendenti in materia e, se l’attività non è conforme ai principi espressi dalla Cassazione, gli stessi uffici devono abbandonare la pretesa tributaria, se non sono sostenibili altre questioni.

Autore: CRISTIANO BENATI 13 feb, 2017
Tutto confermato per gli oneri detraibili (Od) da indicare nell’apposita sezione della certificazione unica 2017 nei punti che vanno dal 341 al 352.
Si tratta di importi il cui riconoscimento ha determinato a favore del sostituito una detrazione di imposta del 19% o del 26 per cento. A differenza degli oneri deducibili, che abbattono l’imponibile fiscale del percipiente, gli oneri detraibili si trasformano in una detrazione che riduce direttamente l’imposta. La lista degli Od che permettono al contribuente di fruire di una detrazione del 19% è contenuta nella tabella “A”, in calce alle istruzioni, mentre quelli da cui scaturisce una facilitazione del 26% è nella tabella “B”. È possibile per il contribuente detrarre il 19% dell’imposta a fronte di spese sanitarie per la parte che eccede i 129,11 euro.  
Le spese per la casa  
Tra i più popolari, spunta sicuramente la detrazione concessa a fronte degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro, relativi a mutui garantiti da ipoteca su immobili acquistati come unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso. L’acquisto della casa deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo.  
Ricordiamo che, per abitazione principale, si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.  
Se il contatto di mutuo è cointestato, il limite di 4.000 euro deve intendersi complessivo. Per i mutui intestati a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi. Per i coniugi fiscalmente a carico, la quota viene usufruita per intero dal soggetto che lo ha in carico.
Danno diritto alla detrazione del 19% anche i compensi (a prescindere dalla loro denominazione) corrisposti a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La facilitazione è concedibile per un importo non superiore a mille euro per ogni anno
Animali domestici  
Danno diritto alla detrazione del 19%, le spese veterinarie, fino all’importo di 387,34 euro, ma limitatamente alla parte che eccede 129,11 euro nonché quelle funebri sostenute in dipendenza della morte di persone, per importo non superiore a 1.550 euro per ognuna di esse.  
Nella certificazione unica, il punto 368 è riservato all’indicazione dell’importo complessivo delle detrazioni, derivante dagli oneri detraibili i quali vanno dettagliatamente inseriti nelle caselle 342, 344, 346, 348, 350 e 352. La casella 368 è destinata a evidenziare anche la detrazione forfettaria relativa al mantenimento del cane guida. Per questo tipo di detrazione si deve fornire un’indicazione nell’annotazione “AP”. Ricordiamo, inoltre, che per la detrazione relativa al cane guida esiste una limitazione. La normativa prevede, infatti, che i non vedenti possano acquistare un solo cane ogni 4 anni.
Autore: CRISTIANO BENATI 13 feb, 2017

Con il mercato in risalita, riprende appeal anche la soluzione della nuda proprietà. Quel contratto in cui si compra un immobile, lasciandone però l’usufrutto, ossia, semplificando, il diritto di abitarci, a chi già lo occupa. Un segmento di nicchia, che copre circa il 5% sul totale delle compravendite, ma con punte comprese fra il 7 e il 10% a Milano, Roma e Torino; e che può rivelarsi un investimento azzeccato ora che i valori immobiliari si sono sgonfiati rispetto al passato, soprattutto se si riesce a mettere le mani su appartamenti centrali e di buona qualità.

Da parte dei potenziali venditori ci sono ancora forti resistenze culturali all’idea di privarsi della proprietà dell’abitazione. «Ma in tanti decidono per quest’operazione, magari per pagare una badante senza problemi, per aiutare i i figli nell’acquisto della prima casa, o semplicemente perché senza eredi», spiega Omar Confalonieri, amministratore delegato dell’agenzia specializzata CasaNuda.it, con sede a Milano, attiva anche in altre città del Centro-Nord. E il mercato degli acquirenti sembra esserci. «Negli ultimi tre anni la domanda è cresciuta in media del 35%, con picchi da regioni come Veneto (+45%), Liguria (+44%) e Toscana (+38%) – testimonia Luca Rossetto, amministratore delegato del portale Casa.it –. È un mercato praticamente inesistente in provincia, ma che funziona soprattutto nel centro delle principali città, per un mix di fattori demografici e immobiliari. Infatti, queste sono le zone con la maggior concentrazione di anziani che ormai vivono soli e che, in questo modo, possono ottenere liquidità. Allo stesso tempo, sono persone che spesso vivono in appartamenti ampi, con stanze grandi, che fanno gola sia all’investitore puro, che potrebbe anche decidere di frazionarli in futuro, sia a quello mosso dallo scopo abitativo, che vuole magari lasciare l’alloggio a disposizione per i figli». Non a caso, da un report di Tecnocasa relativo al 2016, emerge che in cima alle preferenze dei pezzi acquistati con la nuda proprietà figura il quadrilocale, con una quota del 34 per cento. Soltanto un anno prima era il trilocale, con il 45 per cento.

Sul fronte dell’investitore, ad attirare sono soprattutto lo sconto rispetto al prezzo di mercato e i vantaggi fiscali. «Il primo aspetto da tenere a mente è che si tratta di un acquisto fatto ragionando sul lungo periodo. Ma uno dei benefici di questa operazione è che il valore sale costantemente anche se il mercato resta debole, perché man mano che l’usufruttuario invecchia il valore della nuda proprietà aumenta», aggiunge Confalonieri. Il vantaggio fiscale è che la base imponibile su cui è calcolata l’imposta di registro è solo la quota di proprietà assegnata alla proprietà sulla base di apposite tabelle ministeriali, appena aggiornate con il nuovo anno. Questa varia in funzione delle durata: può esserci un termine stabilito dalle parti (soluzione meno usata) oppure la cosiddetta “riserva vitalizia”, cioè fino alla permanenza in vita di chi abita. Restando su quest’ultimo caso, oggi il valore della nuda proprietà è fissato al 65% per un venditore di 75 anni, che sale al 75% quando il venditore supera gli 80 anni e passa all’85% dopo gli 87 anni. Queste proporzioni, in teoria, possono essere mutuate sul piano della trattativa commerciale, per stabilire ad esempio che un venditore 75enne debba concedere uno sconto del 35% rispetto all’ipotetico prezzo pieno commerciale. Ma la pratica è molto meno rigida. E ascoltando gli operatori, si comprende come in realtà si possano spuntare valori ancora più bassi.

«Intanto le tabelle non sono precise perché non fanno differenza tra uomini e donne, mentre invece il genere influisce sensibilmente sull’aspettativa di vita – precisa Roberto Trevisio, titolare dell’agenzia specializzata torinese Viager e autore di seminari sul tema per la Fimaa –. In ogni caso, chi vende deve essere consapevole che l’investitore ha diverse alternative. Se compra per abitare, c’è abbondanza di offerta su tutte le fasce di prezzo. Se investe, potrebbe acquistare un alloggio occupato e già in questo modo, in media, otterrebbe uno sconto del 30% rispetto al valore pieno. Pagherebbe più tasse e potrebbe esporsi al rischio morosità, ma avrebbe il ritorno dei canoni di affitto. Inoltre, va aggiunto che la nuda proprietà, essendo destinata a un godimento futuro, darà in mano al compratore un oggetto comunque più vetusto, benché tenuto bene. Quindi, se davvero si vuole concludere l’affare, l'offerente deve accettare uno sconto di almeno il 50%, che può arrivare anche al 70% se particolarmente giovane. Allo stesso tempo, anche i soggetti più anziani non dovrebbero pretendere più del 70% del valore commerciale, a prescindere da quale sia l’indicazione delle tabelle».

Autore: CRISTIANO BENATI 24 gen, 2017
Generali ha acquisito i diritti di voto su 505 milioni di azioni di Intesa Sanpaolo pari al 3,01% del capitale, attraverso un’operazione di prestito titoli. In questo modo il gruppo assicurativo blocca qualsiasi possibile tentativo di scalata della banca sulla compagnia. L’annuncio arriva lunedì a Borsa chiusa a valle di due giorni di indiscrezioni di stampa secondo cui Intesa guarderebbe a Generali e potrebbe acquistare azioni della compagnia fino a poco sotto la soglia d’Opa del 25%. Il consiglio di amministrazione di Generali si riunirà mercoledì 25 gennaio. Alberto Minali, Cfo e direttore generale della società sarebbe pronto a rassegnare le dimissioni. Tra i motivi dell’addio del manager ci sarebbero divergenze sulla governance con il ceo Philippe Donnet e l’opposizione all’eventuale progetto di cessione di Generali.

Le voci sul riassetto
Il possibile riassetto del gruppo di Trieste, che secondo i rumor potrebbe coinvolgere Intesa (come possibile socio del Leone) e Allianz (per rilevare invece alcuni asset) ha scaldato la Borsa lunedì. Il titolo di Generali ha chiuso in forte rialzo (+3,9% a 14,25 euro) in una giornata negativa per il settore assicurativo (-0,4% lo stoxx di settore Ue) e con circa 35 milioni di azioni scambiate, quasi quattro volte la media degli ultimi 30 giorni. Allianz, invece, ha lasciato sul terreno l’1,1% mentre Intesa Sanpaolo ha ceduto il 2,9%; diverso ancora l’andamento di Mediobanca, primo azionista delle Generali, che lunedì ha resistito alle vendite che si sono abbattute sulle banche a Milano e ha recuperato l’1,5%.


Le regole
Secondo il Tuf (il testo unico in materia di intermediazione finanziaria), in caso di partecipazioni reciproche, chi ha superato per secondo il limite del 3% vede congelati i propri diritti di voto oltre questa soglia e deve vendere entro 12 mesi la quota eccedente. Se questa dismissione non dovesse avvenire, inoltre, la sterilizzazione dei diritti di voto verrebbe estesa all’intera partecipazione in Generali. Questa situazione di stallo potrebbe essere sbloccata da Intesa lanciando un’offerta pubblica di acquisto su almeno il 60% del capitale Generali. Il Leone, come il mercato, evidentemente ha creduto alle indiscrezioni.


Lo scenario
Generali è una preda ambita e gioca un ruolo strategico nel Paese. Basti pensare che ha in pancia titoli di Stato per circa 70 miliardi di euro. «E in ogni fase di debolezza della politica — ha osservato a Reuters una fonte vicina al dossier — Generali torna al centro di possibili ambizioni di conquista». Dall’insediamento di Philippe Donnet come Ceo di Generali al posto di Mario Greco, si sono inseguite voci di un possibile matrimonio con Axa, sulla scia di quanto avvenuto per altri asset come Pioneer Investments o Parmalat finiti in mani francesi. Nelle ultime settimane, anche Allianz è stata indicata in manovra su Generali, almeno come possibile acquirente delle attività francesi del Leone. La compagnia francese e quella tedesca hanno capitalizzazioni nel primo caso più che doppia, nel secondo addirittura tripla rispetto ai 21 miliardi di Generali. Un’offerta di scambio porterebbe a una diluizione nettissima dei soci italiani nell’ipotetico nuovo gruppo. L’ingresso di Intesa nella partita, secondo alcuni osservatori, potrebbe dunque essere letto come messaggio all’estero che l’Italia è in grado di difendere il proprio gioiello assicurativo da qualsiasi mira espansionistica straniera. La banca avrebbe infatti sulla carta la forza e i mezzi per preservare l’italianità del gruppo triestino. Una mossa in linea con il ruolo di «banca di sistema» attribuito a Intesa, e che l’ha vista in prima fila in altre partite importanti per il Paese come Alitalia o il fondo Atlante.

Autore: CRISTIANO BENATI 20 gen, 2017

Parte da Prato la ripresa delle compravendite di abitazioni.   Seguono Livorno, Venezia e Firenze, dove si concentrano gli aumenti più consistenti rispetto al 2013, anno in cui il mercato residenziale ha toccato il fondo. È quanto emerge dalle statistiche provinciali dell’agenzia delle Entrate sulle transazioni immobiliari dell’ultimo triennio.

Secondo l’ufficio studi Nomisma il 2016 dovrebbe chiudersi toccando le 517mila compravendite, in risalita del 28% rispetto al massimo ribasso del 2013, anno in cui si realizzarono solo 403mila transazioni (la metà rispetto al 2008). Ma la ripresa del mattone non viaggia alla stessa velocità sul territorio nazionale. Si torna a comprare casa soprattutto in Toscana e in Veneto. Sia a Padova che a Treviso, ad esempio, gli incrementi sono tutti superiori al 40 per cento. A Vibo Valentia, Isernia, Cosenza e Reggio Calabria, invece, il trend registra ancora il segno negativo.

Le città della ripresa  
«La ripresa - afferma Luca Dondi di Nomisma - si è concentrata in corrispondenza di grandi aree urbane, come Firenze e Bologna ( rispettivamente +46,3 e +40,6%, ndr )». Le performance di alcune città, come Prato o Livorno, risultano sorprendenti, probabilmente «da legare all’entita del ridimensionamento subito in precedenza», sottolinea Dondi. Prima della ripresa c’è stato un forte calo dei prezzi e un tracollo delle compravendite: questi “aggiustamenti” hanno permesso al territorio di presentarsi meglio al momento della ripresa. «Dove il mercato è stato meno rigido - spiega il responsabile di Nomisma - si sono create le condizioni migliori per la ripartenza».


I PEGGIORI 5
Trend delle compravendite per provincia (var % sul 2013) e numero assoluto di scambi nel 2016 (Fonte: Nomisna)
Vibo Valentia: -12,2%
Isernia:               -11,0%
Enna:                  -9,4%
Caltanisetta:   -5,8%
Cosenza:          -4,4%

Può influire, inoltre, il fatto che nelle province più dinamiche la crisi bancaria sia   stata molto forte: da Mps alla Banca popolare di Vicenza, per finire con Banca Etruria, le vicende legate ad alcuni istituti storici presenti sul territorio hanno accentuato la crisi. «È venuto meno un rapporto significativo, che dava fiducia ai potenziali acquirenti, e ciò ha innescato - gioco forza - una maggiore reattività del mercato», aggiunge Dondi.


Il ritardo dei prezzi

Nel frattempo, però, i prezzi delle case continuano a calare quasi ovunque, anche nelle città in cui le compravendite sono tornate a galoppare. Ad esempio, rispetto al 2013 Bari ha perso il 10,6% e Milano il 6,5. L’esigenza di assorbire gradualmente gli eccessi passati e il meccanismo di resistenza e di difesa di prezzi, a volte insostenibili, ha generato un ritardo sul fronte delle quotazioni che, per la prima volta, non sono allineate alla ripresa della domanda. A influire negativamente sui prezzi è l’ancora presente eccesso di offerta invenduta sul mercato, a volte di scarsa qualità, alimentato da nuove dismissioni o alienazioni di crediti deteriorati da parte delle banche.

l risveglio dei mutui


Dietro al risveglio c’è naturalmente anche l’allentamento della stretta creditizia. Un elemento che accomuna, seppure con diversa intensità, tutta Italia. Non solo a livello nazionale il numero dei nuovi mutui concessi per l’acquisto di abitazioni è raddoppiato negli ultimi tre anni, ma quel che conta è che in tutte le province - comprese quelle dove ancora il mercato delle compravendite è in sofferenza, i mutui (escluse le surroghe) compaiono con un deciso segno «più». Il boom delle stipule, ad esempio, supera il 100% a Grosseto e persino nella più tranquilla Ragusa, dove si registra un aumento “solo” del 23% dei passaggi di proprietà. Nella ripresa degli ultimi due anni è notevolmente cresciuta la quota di abitazioni acquistate tramite mutuo (dal 40% a oltre il 50%): «Gli investitori tradizionali sono più attendisti, sperano in prospettive reddituali più certe e in una fiscalità più mite», conclude Dondi.


TEMPI MEDI DI VENDITA DELLE ABITAZIONI

Dati in mesi
Città Nuovo  Usato   Città Nuovo  Usato
Venezia - Mestre 9,5  8   Firenze 7  7
Padova 8,5  9   Napoli 7  7
Genova 8  7,5   Roma 7  7
Torino 8  7,5   Milano 7  6,5
Bologna 8  6,5   Bari 6,5  7,5
Cagliari 8  6,5   Palermo 6  6
Venezia città 7,5  7,5
Catania 7  7   MEDIA 13 GRANDI CITTÀ 7,5  7,2
Fonte: Nomisma

Il fisco per la casa  
E in effetti una spintarella al mattone arriva anche dal fisco. I provvedimenti per dare fiato al mercato immobiliare negli ultimi anni si sono susseguiti in modo un po’ disordinato. Alcuni sono stati sfruttati davvero, altri meno. L’abolizione di Imu e Tasi sulla prima casa non di lusso, ad esempio, può avere inciso poco nelle scelte di acquisto (guidate più da parametri di necessità che di convenienza), ma sicuramente ha dato sollievo a numerose famiglie. Molte delle quali hanno potuto giovarsi - per l’acquisto dell’usato - anche del super sconto sui lavori di ristrutturazione, confermato per il 2017 e ampliato (nella portata e nella durata) per gli interventi antisismici.


Non è un caso, infine, che l’inversione di rotta delle compravendite, dopo il picco negativo del 2013, risalga al primo trimestre 2014: a gennaio di quell’anno entrava in vigore il nuovo regime per la tassazione sulle prime case (imposta di registro dal 3 al 2%, ipotecaria e catastale da 168 a 50 euro). La legge di Stabilità per il 2016, inoltre, ha ampliato l’agevolazione “prima casa”, consentendo al contribuente che ne ha già beneficiato di non dover più dismettere prima l’immobile agevolato, dandogli un anno di tempo per farlo a partire dalla data del nuovo acquisto.



Autore: CRISTIANO BENATI 20 gen, 2017

 A Dicembre i prezzi rimbalzano più del previsto, ma non abbastanza per uscire dal pantano della deflazione. Infatti un calo su base annuale dei prezzi non capitava da 57 anni.

Nel mese di dicembre 2016, secondo le stime preliminari Istat, l’indice nazionale dei prezzi al consumo registra un aumento dello 0,4% rispetto al mese precedente e dello 0,5% nei confronti di dicembre 2015. Tuttavia nella media d’anno i prezzi al consumo registrano una variazione negativa dello 0,1%, sotto il +0,1% del 2015. Era dal lontano 1959 che non si registrava un trend negativo dei prezzi, -0,4%, mentre nel 1980 l’inflazione raggiunse ritmi sudamericani con un massimo del 21,2%.

Un dato, quello del 2016, che la dice lunga sulla debolezza della spesa delle famiglie nonostante la revisione statistica al rialzo di Istat a inizio dicembre, valutabile, per ref. ricerche, in mezzo punto percentuale nell’ultimo biennio. L’inflazione di fondo, calcolata al netto degli alimentari freschi e dei prodotti energetici, rimane invece in territorio positivo (+0,5%), pur rallentando la crescita dal +0,7% del 2015. La ripresa dell’inflazione a dicembre 2016 è alimentata da trasporti (+2,6%), energetici non regolamentati (+2,4%) e dagli alimentari non lavorati (+1,8%). Dopo 34 mesi di variazioni tendenziali negative, i prezzi dei beni tornano a registrare una variazione positiva (+0,1% da -0,4% di novembre), mentre il tasso di crescita dei prezzi dei servizi accelera, portandosi a +0,9% (era +0,5% a novembre). Su base annua, sono tre i componenti deflattivi: comunicazioni (-3,1%) abitazioni ed energia (-1,9%) e istruzione (-0,9%). Nel carrello della spesa i prezzi dei beni alimentari e di quelli per la cura della casa e della persona crescono dello 0,4% in termini congiunturali e dello 0,6% in termini tendenziali (da -0,1% di novembre). Il rimbalzo dei prezzi di dicembre non è stato influenzato dal recente shopping di Natale: secondo Coop si è attestato sui livelli dell’anno precedente. 

Il rialzo dei prezzi dà una boccata d’ossigeno a imprese e distributori, ma continuerà? «Sì - risponde Paolo Mameli, senior economist dell’ufficio studi di Intesa Sanpaolo -. Si tratta di un segnale di “normalizzazione”. Tuttavia, il trend sarà molto lento perché, una volta venuto meno l'effetto statistico sull’energia, prevarrà la dinamica assolutamente contenuta dei prezzi core. Per il 2017, ci aspettiamo un aumento dei prezzi al consumo di almeno l’1%, dopo un triennio di stagnazione».

La risalita dei prezzi fa bene a industria e distributori? «Sicuramente la deflazione fa male a imprese industriali e commerciali - premette Giorgio Santambrogio, ad del gruppo VéGé (5,5 miliardi di ricavi stimati per il 2016)-, ma abbiamo rinviamo al mittente le richieste di rinnovi contrattuali con aumenti di listini immotivati, senza rincari delle materie prime». L’anno scorso i prezzi dei prodotti di largo consumo nella grande distribuzione sono calati, secondo Iri, mediamente dello 0,3/0,4%. «Sono motivati gli aumenti - sottolinea Santambrogio - per caffè, olio e zucchero (del 5-8% i ritocchi richiesti) ma per il resto no. Non ce lo possiamo permettere. Comunque gli aumenti li vedremo sugli scaffali a partire da aprile».

Dal fronte dell’industria, Giuseppe Ambrosi, titolare dell’omonima impresa del caseario e presidente di Assolatte, spiega che nel biennio 2015/16 l’industria casearia ha fatto deflazione ma, con l’impennata dei prezzi del latte del 15-20% sul finale d’anno, «per il 2017 prevediamo un significativo ritocco dei prezzi al consumo. Stimiamo un aumento del prezzo finale del 6-7% a cui va aggiunto una crescita dei costi generali. Alla fine non dovremmo essere molto distanti dal 10%».

Nel comparto oleario i prezzi saranno in salita «fino a dopo l'estate - prevede Giovanni Zucchi, vice presidente dell’omonimo oleificio -. L’Italia ha avuto una calo di oltre il 40% della produzione che ha provocato un aumento tra il 35% e il 50% del prezzo all’origine. Il blend 100% italiano vale solo il 15% delle vendite a scaffale ma, nonostante svolga un ruolo di premium price, sarà improbabile che l’industria o la distribuzione assorbano aumenti così consistenti». Un analoga situazione difficoltà si trova sul mercato dei blend comunitari.

Con l’inflazione che fa capolino ritorna il confronto tra industria e retailer? «Temo di sì - conclude Santambrogio -. Mi aspetto che l’industria di marca, da un lato, prema sui prezzi, ma dall’altra, aumenti la pressione promozionale. Con un allargamento della forbice della pressione promozionale tra leader di mercato e marca del distributore».


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